◆導(dǎo)報(bào)記者 劉勇 濟(jì)南報(bào)道

　　日前，為支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，山東省住建廳聯(lián)合省發(fā)改委、省經(jīng)信委等單位印發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“22條新規(guī)”——《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》），擬采取多重措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)新規(guī)，將減免個(gè)人轉(zhuǎn)讓和購(gòu)買住房的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和契稅。接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，山東出臺(tái)一系列具體措施，目的就是消化庫(kù)存。這對(duì)于部分開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是比較“解渴”的，有望助其順利渡過(guò)難關(guān)。不過(guò)，關(guān)鍵還要看各市的實(shí)施細(xì)則如何落地。減免稅費(fèi)激活存量房《意見(jiàn)》提出，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年，下同）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人對(duì)外銷售購(gòu)買2年以上的非普通住房 ，按其銷售收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。

個(gè)人購(gòu)買住房時(shí)間以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間為準(zhǔn)；同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定。

《意見(jiàn)》還提出，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。個(gè)人購(gòu)買建筑面積90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）惟一住房的，按1%的稅率繳納契稅；個(gè)人購(gòu)買90-144平方米普通住房，且該住房屬于家庭惟一住房的，減半繳納契稅。濟(jì)南房友房地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理邢剛對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示，限購(gòu)、信貸、稅費(fèi)是樓市調(diào)控的三大主要途徑，目前限購(gòu)和信貸均已出現(xiàn)明顯放寬，尤其是首套房貸的認(rèn)定能夠撬動(dòng)大量的改善性需求。“降低稅費(fèi)激活存量房，能夠減少交易成本，間接提振一手房市場(chǎng)。從目前調(diào)控的放寬情況來(lái)看，仍以促進(jìn)合理的住房需求為主，屬于適度的放寬。”邢剛分析道。商品房可改為旅游地產(chǎn)目前，我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍以住宅為主，占比較大，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理。為有效解決這一問(wèn)題，《意見(jiàn)》提出要多渠道、多方式消化庫(kù)存商品房�！兑庖�(jiàn)》提出，各地可采用貼息、補(bǔ)助等方式 ，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房作為棚戶區(qū)改造居民安置住房 ，鼓勵(lì)企業(yè)將符合條件的商品房改造為公共租賃住房、電商用房（辦公倉(cāng)儲(chǔ)加工物流一體化）、都市型工業(yè)（輕加工研發(fā)型）地產(chǎn)、商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)（SOHO、LOFT）、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。

這次新政允許轉(zhuǎn)換土地用途，讓業(yè)內(nèi)人士感覺(jué)力度頗大�！兑庖�(jiàn)》明確，在房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)市場(chǎng)狀況，研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過(guò)調(diào)整土地用途和規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國(guó)家支持的養(yǎng)老、旅游、文化、教育、體育產(chǎn)業(yè)和“互聯(lián)網(wǎng)+”等新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。另外，各地政府可出臺(tái)政策，引導(dǎo)創(chuàng)業(yè)投資基金支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將庫(kù)存的工業(yè)、商務(wù)地產(chǎn)改造為“創(chuàng)客空間”（會(huì)議室+ 實(shí)驗(yàn)室+ 茶社或咖啡屋+辦公間），為小微企業(yè)、自由職業(yè)者、創(chuàng)業(yè)者提供條件便利、質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的工作生活場(chǎng)所，推動(dòng)大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新。“工業(yè)、商辦、居住的地價(jià)是有很大差距的 ，怎么轉(zhuǎn)換？感覺(jué)這個(gè)難度比較大，還得看各市具體怎么落實(shí)。”濟(jì)南一家本土房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目部總經(jīng)理高杰在接受導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“這在以前是根本不敢想象的。”

世聯(lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江認(rèn)為，眼下出臺(tái)的一系列穩(wěn)定市場(chǎng)措施，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是利好消息。在他看來(lái)，起碼有兩個(gè)亮點(diǎn)，一是平衡供地，通過(guò)改善土地市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)樓市，這一招在2008年時(shí)曾經(jīng)用過(guò)，效果應(yīng)該是不錯(cuò)的；二是二手房市場(chǎng)通過(guò)降低稅費(fèi)激活存量房，減少交易成本，可以間接提振一手房市場(chǎng)。但朱江也提醒，這次出臺(tái)刺激政策的背景與2009年已不可同日而語(yǔ)。目前，需求趨于飽和，出臺(tái)刺激政策可能有一定的提振作用，但作用到底有多大，有待進(jìn)一步觀察。