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        二手房“營改增”落定 未滿兩年按5%征收

        2016-03-25 08:40:36  |  來源:  |  作者:  |  閱讀:次  字號: T   T
         

            財(cái)政部、國家稅務(wù)總局24日對外公布的營改增全面推開細(xì)則顯示,個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的,按5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。

            對于此前市場擔(dān)心營改增后,個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房由繳納營業(yè)稅轉(zhuǎn)為增值稅會增加稅負(fù),分析人士指出,從方案細(xì)則看,對于非一線城市而言,個(gè)人購房如果不滿2年進(jìn)行交易,實(shí)際和此前的營業(yè)稅政策并沒有太大的差異。而持有時(shí)間超過2年的住房進(jìn)行交易免征。此類政策和過去的營業(yè)稅政策保持了一致的特點(diǎn),而且從稅費(fèi)效應(yīng)看,也沒有太大的變化。
            稅率/二手房征收率5%
            經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),自2016年5月1日起,在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅(以下稱營改增)試點(diǎn),建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人,納入試點(diǎn)范圍,由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù),對特定行業(yè)采取過渡性措施,確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。
            隨后,財(cái)政部公布了四大行業(yè)增值稅稅率,建筑業(yè)和不動產(chǎn)業(yè)稅率為11%。5月1日開始的擴(kuò)圍與以往有所不同,將首次涉及自然人繳納增值稅征管,主要是個(gè)人二手房交易。
            細(xì)節(jié)顯示,個(gè)人購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅,個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
            算賬/營改增變化不大
            營業(yè)稅稅率5%,增值稅征收率也是5%,看上去這個(gè)比率一樣,但營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅,增值稅是價(jià)外稅。目前來看,這種政策的平移并不會帶來稅負(fù)增加。
            根據(jù)增值稅的算法,需要先計(jì)算出銷售額。例如王女士有一套售價(jià)200萬元(含稅、購買不足2年)的房子,最終增值稅應(yīng)納稅額為(200÷ 1.05)×0.05=9.52萬。當(dāng)前營業(yè)稅下是總價(jià)按照5%的稅率征收,按現(xiàn)行政策,營業(yè)稅應(yīng)納稅額為200×0.05= 10萬元。
            增值稅額是根據(jù)買入和賣出的差價(jià)判斷,在這期間房子增值幅度越大,繳納的增值稅也就越多。這就意味著,增值稅究竟是否會高過營業(yè)稅還不一定,這取決于最終的交易價(jià)格。對于一些年限較長的房子來說,甚至更多取決于此前的價(jià)格上漲幅度,目前短期的影響相對較小。
            影響/長期有利去庫存
            西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院副院長李建軍表示,國務(wù)院總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)營改增試點(diǎn)要保障所有行業(yè)稅負(fù)只減不增,國務(wù)院常務(wù)會議指出原有優(yōu)惠政策會延續(xù),且有其他過渡政策。個(gè)人二手房買賣若按5%征收率計(jì)算增值稅,跟營業(yè)稅條件下稅負(fù)相當(dāng),個(gè)人二手房買賣者稅負(fù)不會增加。個(gè)人二手房交易改征增值稅,適用5%的征收率,也是為了改革平穩(wěn)過渡、不增加納稅人負(fù)擔(dān)的做法。政策從深層次降低了企業(yè)的實(shí)際稅負(fù),長期來看,對老百姓也是有利的。
            業(yè)內(nèi)人士分析,營改增是利于房地產(chǎn)成交,而二手房營改增將會使二手房快速流通,從而釋放新房的庫存。
            據(jù)記者了解,稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部已經(jīng)下發(fā)文件,營改增之后,個(gè)人二手房交易這塊的增值稅仍暫時(shí)由地稅部門征收。因?yàn)槎址拷灰篆h(huán)節(jié)的其他稅種,如個(gè)稅、契稅等均由地稅部門負(fù)責(zé),為統(tǒng)一方便管理考慮,營改增之后,仍由地稅部門征收。
            華西都市報(bào)記者王思語
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