小區(qū)停車位屬于誰

　　記者：討論物業(yè)是否有權(quán)收取小區(qū)停車費(fèi)需先明確小區(qū)的停車位權(quán)屬，那么，小區(qū)停車位屬于誰呢？

　　黃莉：停車位因其性質(zhì)不同，歸屬也不同，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待：一種是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的停車位；另一種是占用共有道路的停車位。一般而言，停車位是由開發(fā)商依照行政規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)附屬設(shè)施，其本質(zhì)屬于土地使用權(quán)，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。但建筑物所占建筑面積能否辦理產(chǎn)權(quán)登記與是否納入容積率的計(jì)算有關(guān)，關(guān)鍵在于停車位的面積是否納入建筑面積。如開發(fā)商將停車位面積納入容積率計(jì)算，開發(fā)商對此停車位可以要求辦理產(chǎn)權(quán)證，可以選擇以買賣、附贈等方式轉(zhuǎn)讓。而共有道路上的停車位，因共有道路系全體業(yè)主共有的公共區(qū)域面積而應(yīng)歸屬全體業(yè)主共有。開發(fā)商對于小區(qū)綠化面積、共有面積、交通道路的規(guī)劃，均需經(jīng)政府部門驗(yàn)收合格。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)為小區(qū)業(yè)主建設(shè)符合業(yè)主使用的車位，不得占用業(yè)主共有道路用于停放車輛。根據(jù)我國物權(quán)法第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。根據(jù)該條規(guī)定，對于在共有道路上停車收取的停車費(fèi)應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。

　　物業(yè)能否收取小區(qū)停車費(fèi)

　　記者：相當(dāng)數(shù)量的小區(qū)物業(yè)都在收取停車費(fèi)，請問，物業(yè)收取停車費(fèi)有無法律依據(jù)？

　　張建文：物業(yè)收取小區(qū)停車費(fèi)是有前提條件的。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，由業(yè)主共同決定。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。如果業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。而根據(jù)2009年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》要求，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。因此，對于小區(qū)內(nèi)部共有和共同管理的事項(xiàng)，應(yīng)由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依據(jù)法定和共同議定的議事規(guī)則共同決定，該決定對全體業(yè)主具有約束力。如少數(shù)業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會的決定侵害了合法權(quán)益的，可以根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定向人民法院起訴。實(shí)踐中，如小區(qū)物業(yè)未征得業(yè)主同意，擅自收取停車費(fèi)，屬于侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。因?yàn)�，物業(yè)收取停車費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)是由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定，業(yè)主委員會再委托物業(yè)代為收取停車費(fèi)，物業(yè)同時(shí)可獲取相關(guān)服務(wù)、維護(hù)費(fèi)用。

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