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他說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)模式不同，需要沉淀大量資金，這個(gè)財(cái)務(wù)模型就迫使萬(wàn)達(dá)需在最快時(shí)間完成項(xiàng)目，為此，萬(wàn)達(dá)內(nèi)部約定，一般情況下18個(gè)月到24個(gè)月完成一個(gè)商業(yè)中心建設(shè)，極個(gè)別需11到12個(gè)月完成。“如果現(xiàn)金流缺口太大，我們前期就否定項(xiàng)目。而且我們前期測(cè)算了，做完之后往往現(xiàn)金流比前面測(cè)算還要好。從現(xiàn)金流的角度，萬(wàn)達(dá)走向一個(gè)良性循環(huán)。”
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林也曾直言，對(duì)于萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流永遠(yuǎn)比負(fù)債率更重要。但從招股說(shuō)明書披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流并不足夠讓人放心。招股說(shuō)明書顯示，截至2014年6月30日物其業(yè)收益為232.51億元，較2013年同期318.34億元減少27%�，F(xiàn)金流變化更為明顯，招股書顯示，2011年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流達(dá)359億(主要來(lái)自物業(yè)銷售)，2012年大幅降至115億；2013年進(jìn)一步降到68億；2014年上半年變成了負(fù)數(shù)89.5億。
招股說(shuō)明書還顯示，2011年-2014年上半年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的流動(dòng)負(fù)債急劇攀升，分別為1238.79億元、1571.29億元、1802.77億元和2193.60億元。在資本充足率方面，其杠桿比率則分別為38.8%、48.7%、53.0%和87.8%，其資產(chǎn)負(fù)債率則分別為47.4%、45.9%、49.4%和51.6%，近年來(lái)上升幅度明顯。
分析人士說(shuō)，早期萬(wàn)達(dá)都是利用土地質(zhì)押獲得開(kāi)發(fā)貸款。但目前萬(wàn)達(dá)手中沉淀的持有物業(yè)在不斷增加，通過(guò)銀行貸款的途徑并不能解決萬(wàn)達(dá)所有資金鏈問(wèn)題，而規(guī)模速率的降低也影響了其銷售部分的現(xiàn)金流支撐。如果尋求信托或其他融資機(jī)構(gòu)，資金成本則會(huì)比較高。而一旦上市之后，萬(wàn)達(dá)就可以在國(guó)內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行債務(wù)融資、海外股權(quán)和債券融資，極大地降低融資成本，從而繼續(xù)支持其快速擴(kuò)張。
或許并非萬(wàn)達(dá)的好時(shí)機(jī)
雖然曾經(jīng)貴為首富，但與其內(nèi)地同行相比，王健林無(wú)奈地接受了一個(gè)并非好的上市時(shí)機(jī)。
同樣是地產(chǎn)大佬，碧桂園2007年4月上市，股價(jià)一度高達(dá)14.18港幣，但時(shí)至如今僅僅3.16港幣，市凈率僅1.04倍數(shù)，而碧桂園去年的市凈率還維持在2倍左右。富力地產(chǎn)去年初股價(jià)高達(dá)16.28港幣，現(xiàn)在只有9.17港幣，市凈率甚至只有0.74倍，而富力地產(chǎn)去年的市凈率也在1.3倍左右。首創(chuàng)置業(yè)去年初股價(jià)3.81港幣，現(xiàn)在只有2.82港幣，市凈率僅0.55倍，而首創(chuàng)置業(yè)去年的市凈率也在0.6-0.7倍。雅居樂(lè)去年初股價(jià)12.82港幣，現(xiàn)在只有4.44港幣，市凈率僅0.45倍，而雅居樂(lè)去年的市凈率基本維持在0.9-1.0倍之間。
如果萬(wàn)達(dá)此時(shí)上市，究竟該如何估值？“五六年前，港股看內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)很簡(jiǎn)單，在房地產(chǎn)的泡沫期，就拼土地儲(chǔ)備，誰(shuí)的儲(chǔ)備多，誰(shuí)的開(kāi)發(fā)量高，誰(shuí)的周轉(zhuǎn)率快，誰(shuí)的估值就高。那時(shí)候的房地產(chǎn)市場(chǎng)類金融屬性，講求土地為王。”上述的分析師說(shuō)，現(xiàn)在全變了，大家看到的是銷售萎縮、高庫(kù)存和行業(yè)的流動(dòng)性收縮。
評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪11月12日表示，2015年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)銷售將繼續(xù)下降，而行業(yè)展望仍為負(fù)面。同時(shí)，庫(kù)存水平也將相應(yīng)維持高位，并且整個(gè)行業(yè)的流動(dòng)性仍將維持緊縮格局。
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