◆經(jīng)濟導(dǎo)報評論員 蘭恒敏
濟南應(yīng)該出手控制房價了，并且應(yīng)該當(dāng)機立斷，不能拖！
根據(jù)19日國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市最新數(shù)據(jù)，濟南8月份房價環(huán)比上漲3.2%，創(chuàng)下近9年來的最高漲幅，漲幅居全國第12位。從去年8月開始，濟南房價已經(jīng)實現(xiàn)了13連漲——只漲不跌。
投機的氛圍是顯而易見的。旭輝控股總裁林峰表示，他們針對二線城市購房目的做過調(diào)查統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)大概有30%屬于投資。濟南東部一家樓盤的置業(yè)顧問印證了這一說法。她反映，“現(xiàn)在來我們這里參加認籌前優(yōu)惠活動的客戶中，有3成多是投資的。”
投資過頭就是投機。當(dāng)住宅的金融屬性越來越強，使用屬性（居�。┰絹碓饺醯臅r候，我們可以得出一個基本判斷：這一輪房價上漲的核心因素是在貨幣供應(yīng)相對寬松、資產(chǎn)配置荒的大背景下，由投資投機資金炒作造成的。
房價的快速上漲不僅擾亂了社會資源的有效配置，加深了購房人的痛苦，而且長遠來說對政府和房地產(chǎn)開發(fā)商也不利——激動過后是疲軟，現(xiàn)在的火爆是在透支未來的消費能力。火爆過后，將是長久的冷清難耐。
現(xiàn)在的問題是如何有效遏制房價非理性上漲。
限購是最易采取、最能收到短暫效果的辦法，但也是最不靠譜的辦法。中國人太聰明了，你能限，他就有100種辦法突破限制，譬如離婚潮。
調(diào)整土地供應(yīng)的數(shù)量和節(jié)奏也是慣�？紤]的辦法。但是土地供應(yīng)與房價之間的關(guān)系，并非像一般商品那樣，增加供應(yīng)就一定導(dǎo)致價格下跌，而是有其特殊性。在樓市火爆的情況下，增加土地供應(yīng)除了多收入土地出讓金，是很難讓低價和樓價冷靜下來的。這是歷次房價調(diào)控中被證明過的規(guī)律。
最有效的辦法是降杠桿。通過大幅提高首付比例，釜底抽薪。樓市是炒上去的，“炒”的真諦就是以小博大——先花較小的錢付首付，再通過抵押，貸更多的錢，實現(xiàn)“小錢辦大事”。賭對了，狠賺一筆；賭錯了，大不了損失首付，房子扔給銀行，“你看著辦吧”。假設(shè)大幅提高首付比例至6成或8成，一般小炒家就炒不動了。如果真有富豪全款買房再轉(zhuǎn)手倒賣呢？一套房幾百萬甚至上千萬元，全款進、加價出，這個風(fēng)險大不大，可以讓他們試試。
有人認為樓市過熱是貨幣寬松造成的。的確，貨幣寬松是造成房價上漲的重要貨幣基礎(chǔ)，沒有貨幣寬松，就很難炒熱樓市。但在經(jīng)濟節(jié)節(jié)下滑的情況下，不能為了抑制樓市過熱而實行貨幣從緊政策。房價再重要，也僅僅是“局部”，不能妨礙穩(wěn)增長的大局。是“貨幣寬松”和“資產(chǎn)配置荒”雙重因素共同作用，才導(dǎo)致樓市過熱。因此，試圖通過緊縮貨幣給樓市降溫是危險的。應(yīng)該實行“結(jié)構(gòu)性降溫”。
還有一種持久而有效的樓市調(diào)控辦法：征收房產(chǎn)稅。譬如首房免稅，多房多稅，誰占有社會資源更多，就應(yīng)該多付出成本。但是因為稅法修改程序漫長而繁瑣，由于利益群體過于強大，目前沒人愿意捅這個“馬蜂窩”。
可以迅速著手的是提高交易稅。炒作次數(shù)越多，交易稅越多。這要看地方政府的意愿——是默許甚至縱容樓市過熱，從而多收取土地出讓金，還是多收交易稅，讓樓市降溫，少收入土地出讓金，從而保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，“細水長流”。
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