距離平安資管138億元入股僅一個月，華夏幸福8月14日晚再次公布大手筆融資預案，擬發(fā)行不超過100億元公司債券，期限不超過7年。具體發(fā)行規(guī)模仍需提請股東大會通過，并根據(jù)市場情況擇機實施。
此次融資將用于償還有息債務、補充流動資金等，若成功發(fā)行，將極大緩解華夏幸福的資金壓力。至于是否存在資金周轉困難的問題，華夏幸福相關負責人向《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋稱，華夏幸福既然能夠正常發(fā)債、還債，現(xiàn)金流肯定是沒問題，而正常還債并未延期也恰好說明華夏幸福資金狀況不存在問題。
“在當前資金面較緊的背景下，100億元公司債仍然算比較大的規(guī)模，只有在企業(yè)發(fā)展狀況得到投資者認可的情況下才能順利推行。”一位不愿具名的投行人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。
高速發(fā)展可能是此次大規(guī)模發(fā)債的另一個重要原因。《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，根據(jù)華夏幸福此前對平安資管所做的業(yè)績承諾：從2018年起，連續(xù)三年凈利潤增長率分別不低于30%、65%、105%，即不低于114億元、144億元、180億元。
多元融資背后的資金渴求
據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理，華夏幸福今年上半年曾多次發(fā)債。
5月31日，華夏幸福發(fā)布公告稱，已發(fā)行30億元公司債券，最終票面利率6.8%。6月21日，華夏幸福宣布完成發(fā)行第二期20億元公司債券，最終票面利率7.15%，期限4年。但除此之外，華夏幸福也曾在7月遭遇40億元私募債券發(fā)行“中止”的情況。
中原地產首席分析師張大偉表示，1~6月，房企銷售業(yè)績漲幅逐漸放緩，而隨著資金壓力加大，融資需求上漲，在規(guī)�；偁幐窬窒�，房企對資金的需求更加迫切。但隨著監(jiān)管層嚴控銀行信貸和信托資金流入房地產市場，企業(yè)融資難度越來越大。
實際上，華夏幸福一直在嘗試各種融資方式，除公司債券外，還包括中期票據(jù)、超短期融資券、PPP資產證券化等多種，以及通過向信托公司轉讓子公司股權的形式獲得融資。
8月14日，華夏幸福發(fā)布公告，全資子公司廊坊京御房地產開發(fā)有限公司擬以5.33億元收購文安孔雀城45.45%股權。實際上，去年9月，京御地產、文安孔雀城與建信信托簽署《增資擴股協(xié)議》，建信信托向文安孔雀城實際增資5億元，持有文安孔雀城45.45%股權。8月14日，京御地產從建信信托手中以5.33億元回購股權，年利息率約6.6%。
不斷發(fā)債的背后，是華夏幸福內部資金壓力和快速異地擴張帶來的對資金的渴求。
根據(jù)已披露的一季報，華夏幸�，F(xiàn)金額為480億元，而去年底為681億元;應收賬款為243億元，而去年年底為189億元，應收賬款中大部分是地方政府需要付給華夏幸福的園區(qū)服務費用。
此外，《每日經(jīng)濟新聞》記者綜合梳理華夏幸福財報發(fā)現(xiàn)，2017年，華夏幸福經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-162.28億元，與2016年77.63億元相比減少239.91億元，呈現(xiàn)大額凈流出，近3年首次為負。到今年第一季度，華夏幸福經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-96.03億元，但已較2017年有所減少。
《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，應收賬款的增加，并未推升該企業(yè)的負債率。近三年來，華夏幸福一直將資產負債率控制在80%左右，且穩(wěn)中有降。2018年第一季度，華夏幸福資產負債率為81.32%，而截至2015年末、2016年末和2017年末，這組數(shù)值分別為84.80%、84.78%、81.10%。負債率的下降，很大程度得益于股權出讓及股權質押�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者注意到，在華夏幸福發(fā)行的公司債券中，到期日大多集中在2019~2022年，其中2021年為公司債券到期日最為集中的年份。
根據(jù)大公國際對華夏幸福的最新評級，維持債項信用等級為AAA，維持公司主體信用等級為AAA，評級展望維持穩(wěn)定。
產業(yè)新城回款速度影響現(xiàn)金流
今年4月，華夏幸福曾在回復上交所對其資金狀況問詢時坦言，產業(yè)新城應收賬款金額大，回收周期長。華夏幸福2017年度產業(yè)新城業(yè)務結算收入為284.6億元，但應收政府園區(qū)結算款項期末余額為185.33億元，應收賬款周轉率較低，這也在一定程度上給企業(yè)帶來不小資金壓力。
實際上，自2016年以來，華夏幸福產業(yè)新城業(yè)務快速擴張，開發(fā)規(guī)模不斷擴大，相應貨幣資金、存貨、應收賬款等增加，而園區(qū)開發(fā)支出現(xiàn)金流量較大、業(yè)務回款受支付時點影響較大、短期內回款速度較慢等特點，也成為華夏幸福經(jīng)營活動現(xiàn)金流呈大額流出的最主要因素。
“華夏幸福的核心業(yè)務歸根到底就是兩塊，即產業(yè)新城服務和園區(qū)住宅開發(fā)。”此前，華夏幸福董秘林成紅曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋，產業(yè)新城不同于地產業(yè)務，其結算會發(fā)生一定的延期。
據(jù)了解，2017年華夏幸福的應收賬款為189億元，其中90%以上為政府應支付的園區(qū)結算收入。
林成紅指出，該部分應收賬款的期限基本為一年。“政府是分期支付的，只要有增量，政府就會優(yōu)先安排支付。”
在與政府合作的PPP模式中，華夏幸福需要在前期墊付建設資金，然后通過園區(qū)配套住宅銷售回款，回款部分繼續(xù)支持園區(qū)建設，同時根據(jù)與政府協(xié)議約定的結算期逐年結算，從而實現(xiàn)對園區(qū)的滾動開發(fā)建設。
不可否認的是，華夏幸福對產業(yè)新城業(yè)務在異地復制的投入不斷加大，而土地整理、基礎設施建設等前期業(yè)務投入同時也占用了大量資金。
隨著市場逐漸理性，華夏幸福上半年銷售額出現(xiàn)小幅增長。根據(jù)已公布的第二季度經(jīng)營簡報，華夏幸福實現(xiàn)房地產銷售額300.19億元，增長同比57.91%;園區(qū)結算收入49.28億元，同比減少約45%。
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